EDIFICABILIDAD DE UNA PARCELA
¿Qué es la edificabilidad de una parcela?
La edificabilidad de una parcela es el porcentaje de la superficie total en la cual se puede construir. Cada suelo cuenta con unas normativas que están marcadas por el municipio en el que se encuentra. Si estás pensando en comprar un terreno para construir una vivienda, necesitas conocer cierta información sobre esa normativa antes de adquirirlo ya que es fundamental para la posterior construcción.
Hay ciertos conceptos sobre la edificabilidad que hay que tener en cuenta a la hora de adquirir una parcela, ya que estos son los que te permitirán saber que puedes o qué no puedes edificar en la misma.
Lo primero debería ser solicitar al Ayuntamiento la cédula urbanística. En este documento se concretan datos de alineación real y detalles sobre el terreno que serán básicos para definir la construcción final que se edificará en la parcela.
Uno de los conceptos más importantes que debes conocer, es el uso del suelo, ya que hay parcelas que se clasifican en residencial, industrial, terciario y dotacional. Así pues, deberás comprobar la normativa del municipio donde se encuentre la parcela y cerciorarte de que usos puedes darle a ese suelo y verificar que puedas llevar a cabo una edificación legal y correcta.
Por ejemplo, si quieres construir una casa o un edificio de pisos, solo podrás si el uso de ese terreno es residencial.
La ocupación, define el número de metros cuadrados que se pueden ocupar en el total de la planta de la parcela, es decir, que espacio podremos emplear para la edificación respecto a la parcela, sin tener en cuenta las plantas o pisos que se quieran construir. Este otro parámetro, también está definido en la normativa de cada municipio y se expresa en forma de porcentaje.
Si el coeficiente de la parcela es del 40% y tu parcela mide 833 m2, quiere decir que la porción máxima de terreno que puede ocupar la planta baja de la construcción será de 333,2 m2.
Debes tener en cuenta también, el coeficiente de edificabilidad de la parcela adquirida, como decíamos anteriormente, según el tipo de suelo y el municipio, tendrá unas normas urbanísticas u otras.
Cálculo similar al de la ocupación pero importante entender la diferencia, esta vez nos sirve para conocer el total de m2 teniendo en cuenta todas las plantas. En este caso suelen dar un porcentaje i el número de plantas, como: 55% en PB + 2. Si la parcela mide 833 m2 podremos construir 458,15 m2 divididos en planta baja, planta primera y planta segunda y que la planta baja.
¿Cómo calcular la edificabilidad de una parcela?
Los metros cuadrados que se pueden edificar en este ejemplo son:
Edificación = 0,5 t/s * 500m² = 250 m² edificables.
Hay otros muchos factores que influyen en la edificabilidad de una parcela:
Los retranqueos, estos afectan al volumen de la edificación y marca la distancia (tanto máxima como mínima) que indica la normativa que debemos alejarnos de los límites de la parcela. Estos pueden variar en función de si la parcela limita con la vía publica (una calle) o con otra parcela edificable o no edificable.
La altura máxima permitida. Este concepto marca la altura vertical total que vamos a poder ocupar en la construcción.
Fachada mínima (dependiendo del tipo de vivienda).
Y a nivel interno de la propiedad, la obligación de tener parking, escaleras, etc.
Esperamos haberte podido ayudar a resolver dudas sobre la edificabilidad de una parcela. En Silver Wolf inmobiliaria, somos expertos en todo tipo de operaciones inmobiliarias especialmente en Barcelona y alrededores (Gavá, Castelldefels, Sitges, etc.), así que si estás pensando en vender o comprar una propiedad y quieres a una persona de confianza que te asesore de principio a fin, no dudes en contactarnos y uno de nuestros agentes se pondrá en contacto contigo en la mayor brevedad posible.